全国楼市库存大幅降低房企积极抢地土地出让金持续上升

摘要: 据相关数据统计，截至2017年10月底，城市新建商品住宅库存连续27个月同比下跌，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，房企开始进入抢地补库存状态。

据相关数据统计，截至2017年10月底，城市新建商品住宅库存连续27个月同比下跌，当前全国80城库存规模相当于2013年8月的水平，库存规模已经大幅回落至四年前程度，同时各地房企开始积极抢地补库存，土地出让金持续升高。

楼市库存降至四年前水平

根据国家统计局公布的数据显示，10月份，中国商品房待售面积60258万平方米，同比下降13.3%，降幅比上月末扩大1.1个百分点。易居房地产研究院近日发布的一份报告显示，截至2017年10月底，易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为39490万平方米，环比减少2.1%，同比减少 10.1%。报告称，当前全国 80城库存规模相当于2013年8月的水平，即库存规模回落到了四年前的水平。

报告指出，2017年 10 月，80个城市中，有 67个城市的库存出现了同比下滑态势，其中杭州、 柳州和马鞍山的同比跌幅较大，跌幅分别为 55%、 49%和 38%。 库存同比下跌的城市数量明显多于上升的数量，80 城补库存的节奏需要加快。

银河证券认为，近期中央再次指出“房住不炒”，考虑到去库存压力已大幅缓解、杠杆率水平依然高企，短期政策面偏紧的基调可能会延续。此外农民工回流可能也是今年三四线去库存的重要动力，在真实需求的支撑下明年三四线的销售或许会更好。

在因城施策”背景下，一、二线城市商品房住宅库存去化周期改善至8.1个月，三线及以下城市去库效果显著。随着一、二线城市控需求、增加土地供应等政策推进，其商品房住宅库存低位企稳，去化周期改善至8.1个月;受益于一二线需求外溢、棚改货币化安置支撑、以及经济逐步企稳复苏催生改善需求等，三线及以下城市商品房住宅去化效果显著，并带动全国去化周期降至13.7个月。

房企积极拿地，土地出让金持续上涨

根据中原地产数据显示，截至目前，2017年拿地过百亿元的房企达到58家，而在2016年同期只有40家，2017年截至日前，拿地200亿元以上的企业有30家。

与此同时，城市土地出让金收入再创历史新高。根据中原地产研究中心统计数据显示，11月，全国50大城市土地出让金超过3万亿元，同比增长37.3%，再创历史新高。其中，18个城市土地出让金同比涨幅超100%。

值得留意的是，过去两年热点城市的土地出让金上升最为明显。其中，最大的是北京高达2609亿元，杭州排在第二为2029亿元;此外，上海、南京、苏州、天津、重庆等5个城市的土地出让金也超过了1000亿元。

另外，热点城市土地成交活跃，也带动土地储备规模的整体上升。截至2017年10月，易居监测的50个典型城市土地储备面积为66028万平方米，环比增长3%，同比增长15%。

部分机构认为，2018年地产投资或出现分化，一、二线城市或开启补库周期、对投资形成支撑;三线及以下地产投资或自然回落。一、二线城市当前库存仍处于较低水平的6-12个月区间，土地供应或继续改善，并且地产商补库意愿较强，对2018年地产投资形成支撑。不过考虑到2018年棚户区改造500万套，叠加住房贷款利率持续回升，三线及以下城市购房需求将继续保持，购房者压力再度增大。

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